어제저녁부터 부동산 카페며 단톡방이며 다 난리더라고요. "30억이냐 50억이냐" 그 얘기 하나로.
저도 처음엔 그냥 숫자 싸움인 줄 알았는데, 자료 찾아보면서 파다 보니 진짜 쟁점은 기준선이 아니었어요. 오늘 한성숙 국무총리 주재로 2차 부동산 대토론회까지 열렸다니, 이제 진짜 발표가 코앞이다 싶어서 오늘 나온 내용들 제가 이해한 대로 정리해볼게요.
대토론회에서 뭐가 논의됐길래
오늘(27일) 오후 4시 대한상공회의소에서 열린 2차 대토론회, 의제 자체가 딱 세 가지였다고 해요.
- 초고가 주택 기준선을 얼마로 할 것인가
- 실거주자는 얼마나 감면해줄 것인가
- 보유세 공제를 어디까지 축소할 것인가
이르면 이달 말 세제개편안이 공개될 가능성이 거론되고 있어서, 진짜 시간이 얼마 안 남았어요. 저는 이거 보면서 "아 이번엔 진짜 발표되겠구나" 싶었습니다. 지난 몇 달 토론회다 공청회다 말만 많고 결론은 계속 미뤄지는 느낌이었거든요.
30억 vs 50억, 사실 진짜 싸움은 다른 데 있다
지금 언론 보도들 보면 정부가 밀고 있는 건 공시가격 30억 원 초과를 초고가 주택 기준으로 잡는 쪽이에요. 경향신문이나 국민일보 쪽 보도도 대체로 30억 라인을 유력하게 다루고 있고요.
근데 제가 좀 더 들여다보니, 30억이든 50억이든 그 숫자 자체보다 훨씬 중요한 게 있더라고요. 바로 과세 방식을 아예 바꾼다는 거예요.
지금까지는 "몇 채 가졌냐"로 세금을 매겼잖아요. 그런데 이제는 "총 얼마짜리를 가졌냐"로 넘어간다는 게 핵심입니다. 다주택 중과는 오히려 완화하고, 대신 초고가 1주택이나 실거주 안 하는 고가 주택에 세금을 몰아준다는 거죠.
솔직히 이거 듣고 좀 의아했어요. 다주택자 세금을 낮춰준다고? 근데 이유를 알고 나니 납득은 되더라고요. 똘똘한 한 채 현상 때문이에요. 여러 채 나눠 가진 사람보다 강남 초고가 한 채 가진 사람이 세금을 덜 내는 역전 현상이 생기니까, 다들 지방 집 팔고 서울 한 채로 몰리는 거죠. 이걸 바로잡겠다는 취지입니다.
실거주 안 하면 ‘다주택자급’ 세금 나온다
이번 개편안에서 제가 제일 눈에 띈 대목은 이거예요. 초고가 1주택자라도 실거주하지 않으면 3주택 이상 다주택자 수준으로 세금을 매기겠다는 부분.
지금까지는 1주택이면 여러 혜택이 붙었잖아요. 근데 앞으로는 "같은 1주택이라도 거기 실제로 사느냐 안 사느냐"가 세금을 가르는 기준이 된다는 거예요. 자녀 유학 보내놓고 강남 아파트만 세 준 채 다른 데 사는 경우, 이제 진짜 세금 부담이 확 커질 수 있겠다 싶습니다.
- 실거주 1주택자 → 보호·감면 쪽
- 비거주 초고가 1주택자 → 다주택 수준 과세
- 다주택자 → 중과 완화, 대신 총보유가액으로 합산 과세
이 세 갈래로 나뉘는 구조라고 보시면 될 것 같아요.
기본공제는 12억에서 13억으로 오른다는데
이건 그나마 반가운 소식일 수도 있는데요. 1세대 1주택자 기본공제를 12억 원에서 13억 원으로 올리는 방안도 함께 검토되고 있어요.
정부 쪽 기조를 보면 "과세 인원이나 전체 세 부담을 크게 늘리지 않는 범위에서 연착륙시킨다"는 게 방향이라고 하더라고요. 매경 보도에서는 이걸 핀셋 증세라고 표현했는데, 딱 맞는 말 같아요. 강남 초고가 구간만 정확히 겨냥하고, 나머지 다수는 조세 저항 안 생기게 살살 가겠다는 거죠.
대신 장기보유특별공제와 고령자 공제(최대 80%까지 받을 수 있던 그 공제요)는 초고가 구간에서 단계적으로 축소하는 쪽으로 논의되고 있습니다. 오래 갖고만 있었다고 무조건 깎아주는 게 아니라, 실거주 여부를 더 따지겠다는 거예요.
그래서 저는 이걸 어떻게 보고 있냐면
기준선이 30억이냐 50억이냐, 저도 진짜 궁금하긴 한데요. 개인적으로는 이 숫자 자체보다 비거주 판정을 어떻게 하느냐가 더 중요한 문제라고 봐요. 위장전입이나 세대분리로 실거주 요건 피해가는 경우가 분명 나올 텐데, 그거 걸러내는 행정력이 뒷받침 안 되면 또 "과세하는 척"이라는 비판 나올 수밖에 없거든요. 실제로 그런 우려 제기하는 기사도 있더라고요.
전세대출 한도를 2억 원 수준으로 관리하는 등 대출 규제도 같이 움직이고 있어서, 세제만 따로 보지 말고 대출·공급까지 묶어서 봐야 그림이 제대로 그려질 것 같아요.
이달 말 발표 임박이라는 얘기가 계속 나오니, 저는 일단 발표 시점만 기다리면서 자산 재배치는 성급하게 안 움직이려고요. 여러분은 30억, 50억 어느 쪽이 더 현실적이라고 보세요? 초고가 1주택 갖고 계신 분들은 실거주 요건 어떻게 준비하고 계신지도 댓글로 나눠주시면 저도 참고하고 싶어요.
